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這可能是最全的房地產抗疫自救指南:資金壓力大怎么辦?-今牛財經

時間:2020-02-12 14:08:59 來源:今牛財經綜合

 對于房地產企業來說,盡管遭遇一定沖擊,但多數企業對后市仍然充滿信心。多位房企總裁或者董事長在致員工的公開信中表達了這一態度。

這可能是許多房地產企業最難熬的兩個月了。

自1月23日武漢“封城”以來,20天時間里,多數房企在銷售方面幾乎顆粒無收,而且這種“一套房都賣不出去”的情況很可能還會持續一段不短的時間。

背后邏輯很好理解,雖然人們買房的需求不會消失,但在生命面前,買房的緊迫感遠遠比不上買口罩、買酒精、甚至傳言中能治新冠肺炎的雙黃連。

為了防疫需要,多家房企近期表示再次推遲復工時間,如融創、龍湖、正榮、恒大等企業都將正式復工時間延遲至2月17日。

于是下面這個場景就成了疫情下的常態:房地產售樓處大門緊閉、施工現場關停,新房銷售基本停擺,交付、結算等流程挨個延后。它的背后是開發商越繃越緊的資金鏈。對一些中小企業來說,這一場景持續時間越長,企業就越難走出困境,生死一刻不是玩笑。

當然,更多企業依然充滿信心,畢竟“沒有一個春天不會到來”。在那之前唯一要做的,就是努力活下來。

 

“抗疫”期間,房地產企業應該如何調整、自救?

該不該拿地?

一直以來,這都是個靈魂拷問。

房地產開發有重資產和高負債的特點,許多年份行業資產負債率在80%左右。

拿地是企業開發的前提,但是這一過程充滿風險。

中國指數研究院土地云事業部研究總監蔣云峰指出,錯誤的土地投資,特別是拿到價格過高的“地王”,對開發商來說是最大的風險。

據其不完全統計,2016年至今,全國22個重點城市成交的1000多個高價地,2019年末只有307個項目開盤,占比不到30%。這意味著七成以上的“地王”項目仍然沉淀在開發商手中,疊加疫情這只黑天鵝的影響,對開發商的資金鏈形成更大壓力。

很多時候,開發商面臨“拿地可能會死,不拿地也可能會死”的兩難。

為了減緩這種壓力,穩定現金流,開發商拿地節奏勢必放緩。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新社國是直通車記者表示,2020年本身就是房企債務到期的一個集中時點,為了保證現金流的安全,削減開支成為必然,多數企業前端拿地必定要縮減。

官方數據顯示,截至2018年末,房地產行業負債規模約89萬億元。2020年,據中國指數研究院統計,房企債券(包括海外債)償還總規模為7493.9億元,2021年償還規模將超萬億。該機構認為,去年下半年以來融資持續收緊,疊加今年年初疫情的影響,很多民營企業短期現金流會受到明顯影響。

“如果錢緊就暫時別投資。”中國指數研究院研究總監李建橋也對中新社國是直通車記者表示,對于資金壓力較大的企業來說,現階段拿地仍然充滿不確定性,同時也會增大資金鏈風險。他建議,將這個重要決定放在3月份以后,以便控制企業的杠桿率,避免短期繼續增加負債。

當然,對于一些“不差錢”的房企來說,特別是資金流相對穩健的國企,現在是一個能夠拿到許多高性價比地塊的窗口期。年初以來,土地市場上活躍的企業多是國企或者是行業龍頭。

不少開發商選擇合作拿地。11日,北京舉辦鼠年首場土拍,石景山、通州以及大興三宗地塊的出讓,不少企業以聯合體的方式參與競拍,成為主流。諸葛找房數據顯示,當天通州地塊即由華潤和中交聯合體以46.7億元總價摘得。

資金壓力大怎么辦?

房地產企業的兩大資金來源,一是銷售回款,二是融資。在銷售暫停,銷售回款被迫延遲的情況下,加速融資成為“保命”首選。

中原地產首席分析師張大偉對中新社國是直通車記者表示,對于房地產企業來說,現階段應該盡量融資。在疫情期間,各種融資渠道雖然難度加大,但依然有企業成功進行海外融資,正常的信貸目前并沒有受到明顯影響。

值得注意的是,近期政策也釋放一定積極信號。

2月1日,五部門聯合印發《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》,加大貨幣信貸支持力度,保持流動性合理充裕。

2月3日、4日,中國人民銀行連續兩天累計投放1.7萬億流動性穩定市場預期、提振市場信心。資本市場流動性變好,間接惠及房地產行業。

李建橋表示,近期官方以及金融機構等釋放的信號表明,現階段無論從境外和境內發債都有一輪機會。一般而言,房地產行業的融資七成到八成左右是在上半年完成的,房企應該抓住目前的融資窗口期,盡快發債融資以減輕現金流壓力。

不少企業已經開始采取行動,陸續公布融資計劃。如:金地擬發行110億公司債,用于償還公司到期債務或到期/回售的公司債券。中梁控股集團稱,擬發行2.5億美元于2021年到期的8.75%優先票據。

在此之前已有不少企業海外發債。克而瑞研究中心企業研究總監房玲表示,2020年1月初,房企迎來了發債潮,其中僅僅1月8日就有9家房企發布了融資計劃。尤其是海外債,更是成為融資重點,包括龍湖、中駿、融創、龍光、佳兆業、碧桂園、首創、正榮等等都先后公布了美元債的發行計劃。

一些企業表示已提前做好資金安排。

中國奧園集團董事會主席郭梓文在給員工的內部信中表示,雖然2020年以艱難模式開局,疫情帶來的震蕩考驗著企業擁抱變化、快速應對的能力。

“但我們已整裝待發,做好資金安排,確保現金流安全。他提及嚴控成本與支出,做到先收后支、以收定支、收支平衡等應對措施。”

景暉智庫首席經濟學家胡景暉對中新社國是直通車記者表示,預計后續在官方政策方面,也會對企業有相應的優惠政策,比如銀行利息或有所下調,貸款展期,員工社保費用繳納等方面也有各種減、免、或者延后政策,這些將有助于企業“喘口氣”,助其渡過資金鏈緊張的難關。

銷售難題怎么解?

雖然線下售樓處暫停運營,但這不意味著房企在“開源”方面就無能為力了。

張大偉表示,消費者在這個時候肯定會謹慎選擇購房,但對于少數意向購房者,應該增加線上看房等手段,同時分期首付、無理由退房等政策,可以吸引一些剛需客戶。

不少房企選擇推出線上售樓處。據統計,包括保利、龍湖、雅居樂、碧桂園等40多家房企推出線上售樓處。

胡景暉表示,目前來看疫情對房地產銷售的影響大致是一個月的時間,房企從拿地開工到銷售的節奏延后了大約一個月。疫情過去后,房企怎么樣快速恢復信心,實現項目去化至關重要。企業可能需要進行一些價格折讓,也需要在營銷手段方面多花心思。

當前企業能做的,就是轉戰線上,更多采用網上售樓處,引入網紅直播等方式,加強客戶粘性,這樣才能在銷售恢復之后,迅速提升銷量。

近期,無理由退房重出江湖。融創房地產集團上海區域、北京區域和東南區域等發布消息,在2月10日至3月31日認購指定項目,自認購之日起享受30天內無理由退房。

新城控股也表示,2月份在其線上的認購客戶60天內無理由退房。

此外,江蘇保利、花樣年等企業也推出無理由退房的政策。

多位業內專家表示,對買房這樣的大筆開支,將之完全搬到線上很難實現,無理由退房也只是讓購房者更多免去后顧之憂,能發揮的作用有限。

李宇嘉指出,目前線上售樓處還只是一個展示和體驗渠道,目前企業還基本沒有通過線上途徑達成銷售的。想要銷售實現復蘇還需要穩定隊伍,靜待疫情過去。

謹慎投資 長期樂觀

對于房地產企業來說,盡管遭遇一定沖擊,但多數企業對后市仍然充滿信心。多位房企總裁或者董事長在致員工的公開信中表達了這一態度。

招商蛇口董事長許永軍表示,疫情對國民經濟的沖擊短期內不可避免,對公司生產經營計劃節奏產生了影響。但他仍然不改2020年的既定經營任務。

許永軍表示,疫情之后,我們務要爭分奪秒跑出“生死時速”。把實現今年的生產經營目標當成一場戰爭,發揚10天建成火神山和雷神山醫院的“基建狂魔精神”,分秒必爭,寸土不讓,查漏補缺提能力,千方百計趕進度,全力以赴保節點,想方設法促銷售,竭盡全力完成生產經營任務。

碧桂園總裁莫斌指出,危機之中,往往孕育著希望,我們要拋除雜念,堅定信心。沒有一個冬天不會過去,沒有一個春天不會到來。我們堅信,疫情之后將會迎來一個生機勃勃的春天,一個更加繁榮強盛的中國。

泰禾集團董事長黃其森表示,疫情雖會對一季度公司的正常經營活動造成一定困難,銷售和市場信心的恢復需要一個過程,但對于泰禾來說,剛好也可以利用這段時間沉淀反思,提升內力,把以往經營管理上的短板和欠賬補齊。

當代置業總裁張鵬也表示,疫情對市場、交易、生產、經營按下暫停鍵,但同時也給了我們足夠的時間去深度思考,苦練內功,深淘灘。要利用這段過渡期下苦功夫、笨功夫和硬功夫。

在一場分享會上,中梁控股集團總裁辦副主任兼品牌部總監孔亮指出,截至2019年底,中梁賬上現金可以覆蓋2020年到期的所有有息債務。該公司2020年1月份已完成支付總到期債務約人民幣13億元,2月和3月的還款資金也都已經安排到位。同時,公司自1月起已經縮緊資本性開支,加快回款,縱使未來幾個月受新型冠狀病毒疫情影響銷情低迷,公司都具有足夠流動性滿足支付與業務的資金需求。

華鴻嘉信集團董事副總裁葉海斌認為,疫情對房地產市場的影響是短期的,看上去比較兇猛,但是它有一定的局限性和可控性。經過疫情以后,華鴻嘉信特別是在第一季度,更重視現金流,更謹慎投資。

經此一役,房地產企業是否面臨新的機會?

 

除了加速房企的信息化腳步外,李宇嘉表示,此次疫情當中,物業管理大放異彩。物業管理比較好的小區,大都信息比較透明,防疫措施到位,感染率不高。后續對開發商來說,要想產品更受青睞,首先就需要把物業管理做好。

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